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    高力國際預測:2023年中國寫字樓市場需求側持續恢復
    http://www.naohuainiu.cn房訊網2023/2/9 9:33:20
    [提要]疫情對于 2023 年的經濟社會影響將逐漸轉弱,對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。

      多元化專業服務與投資管理公司高力國際對 2022 年中國辦公樓市場表現進行回顧,并對 2023 年做出展望。

      2022年的中國寫字樓市場在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到 2022 年末,全國重點監控的 20 個城市甲級寫字樓總存量超過 7,800 萬平方米,市場平均空置率上升至 21%,租金下降至 171 元每月每平米。2022 年市場最明顯的變化是需求端的大幅下降,主要原因有四點:第一,2021 年需求表現火熱導致基數過高。上海是一線城市中需求表現最好的市場,2022 年凈吸納量達到近 60 萬平方米,但也只有 2021 年的一半左右;其次是深圳市場,相較于 2021 年 115 萬平米的凈吸納量,2022 年大幅回落到 43 萬平米左右,降幅超過 60%。廣州市場的凈吸納量從 2021 年的 48 萬平米收縮到 2022 年的 13 萬平米。降幅最大的則是北京市場,從 2021 年 113 萬平方米降到 2022 年的 -2,000 平米左右。第二,疫情不斷散狀復發持續影響寫字樓租賃的活躍度。第三,企業端普遍持保守預期,辦公擴張意愿不足,在辦公租賃上維持降本增效的策略。第四,創造最多增量需求的互聯網科技行業辦公需求出現了大幅萎縮;ヂ摼W科技行業發展環境出現了變化,行業流量紅利消失,行業整體進入轉型時期;同時,2021 年火熱的租賃需求表現背后就是由互聯網頭部大廠在全國各主要辦公地點進行的大規模租賃,當大面積租賃需求完成后,頭部企業從 2022 年開始進入辦公空間面積整合階段。

      2023年需求側持續恢復可期,但由于供應較大,整體空置率上漲估計無法避免。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極改變,從目前的市場觀察來看,至少其中 3 點有望在 2023 年出現根本性改善。疫情對于 2023 年的經濟社會影響將逐漸轉弱,對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。另外,隨著經濟持續增長和市場走強預期的增強,企業擴張的意愿也會不斷增強,有助于辦公需求的釋放,下半年的市場表現將更值得期待。然而,部分城市在 2023 年仍將繼續受到互聯網頭部大廠進行面積調整的影響。

      互聯網行業的風口已經從 To C 轉向 To B,脫 " 虛 " 向 " 實 " 的方向明顯,辦公擴張風格也會出現變化。從私募投資市場的行業風口變化可以看到,雖然互聯網科技依然是最火熱的賽道,但是細分賽道已經從 To C 類為主,變成了以 To B 類軟件服務類企業和芯片集成電路為主的互聯網硬件技術與設備企業。以北京的私募投資市場為例,有超過 70% 的互聯網軟件與服務領域的投資集中在了 To B 類的企業服務領域,超過 90% 的互聯網硬件技術與設備的投資都集中在了芯片集成電路領域。無論是 To B 的軟件服務企業還是芯片類的硬科技企業,都是知識密集型企業或技術密集型。這類企業很多已經扎根于某一垂直領域很多年,建立了非常強的競爭壁壘,其成長軌跡多是比較線性的,并不會像 To C 企業那樣多出現爆發性增長,其在辦公面積擴張的風格上也會更加保守。

    來源:高力國際

    編輯:jinbao



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